Posts by brahimi-avocat

أصدر مجلس قضاء البويرة الغرفة العقارية قرارا مؤرخا في 29/04/2025  فصل في قضية تتعلق بالشفعة على عقار أقر قاعدة قد  تؤثر بشكل متفاوت على مآل  هذا النوع من القضايا . هذه القاعدة مفادها  أن الحكم الفاصل في قضايا الشفعة هو حكم ابتدائي و نهائي يكون غير قابل للاستئناف . في الواقع  أسباب هذا القرار ليس اجتهادا شخصيا لقضاة المجلس بل هو تطبيق لقرار أصدرته المحكمة العليا الغرفة العقارية بتاريخ 15 جوان 2017  ملف رقم  1064516 فصل في قضية مماثلة  أقرت فيها قاعدة عدم قابلية حكم الشفعة للاستئناف. 

قبل مناقشة مسألة قابلية أحكام الشفعة للاستئناف من عدمه سنعرض بإيجاز منظومة الشفعة في بيع عقار و الإجراءات التي تخضع لها.

الشفعة  هي رخصة تبيح للشخص الذي له صفة معينة قانونا (  مالك الرقبة  ، شريك في الشيوع ،  صاحب حق الانتفاع ) أن يسترد  ملكية عقار  تم بيعه للغير  و ذلك بنفس الثمن و الشروط التي تم بها البيع .  الشفعة  التي  تفرض جبرا على المشتري  هي إذا سبب من أسباب كسب الملكية العقارية  و  تعد استثناء  لمبدأ حرية التعاقد و التصرف في الملكية.  تطرق التشريع الجزائري لمسألة الشفعة في المواد من 794 إلى 807 من القانون المدني. حسب المادة 794  من هذا القانون فإن الشفعة هي : " رخصة تجيز الحلول محل المشتري  في بيوع العقار ".

كثيرا ما تطرح أمام القاضي منازعات حول ملكية منقول أو عقار و يدفع كل واحد من المتخاصمين بملكيته لهذا المنقول أو العقار. إذا تعلق الأمر بعقار (قطعة أرضية ، مسكن ، محل ...) فقد يقع أن يقوم مالكه ببيعه  لعدة مشترين.هذه الحالة  للبيع المتتالي  لنفس العقار من نفس البائع تقع مثلا في حالة ما قام مالك العقار ببيعه لشخص بعقد بيع كتابي و لو كان توثيقي و لكن دون شهره في المحافظة العقارية ، ثم  يقوم  لاحقا ببيع نفس العقار لشخص آخر بعقد توثيقي مشهر. كون البيع الأول تم بموجب عقد غير مشهر فإن هذا العقد بقي عقدا ناقصا لا ينقل الملكية أللمشتري كونه غير مشهر  في السجل العقاري و هذا ما يمنح فرصة للبائع بإعادة بيع نفس العقار لشخص آخر دون أن يتفطن هذا الأخير بالبيع الأول. يمكن كذلك تصور قيام البائع   ببيع عقار لمشتري أول بعقد محرر أمام  موثق  ثم يقوم ببيع نفس العقار لمشتري ثان بعقد محرر أمام موثق آخر ثم يقوم كلا الموثقين بإيداع عقدهما أمام المحافظة العقارية لمكان تواجد هذا العقار بغرض شهرهما فهنا كذلك سيطرح إشكال أولوية العقد الذي يجب شهره . كذلك قد يقوم مورث بنقل ملكية عقار لشخص قبل وفاته ، و بعد وفاة المورث تنتقل تركته بما فيه العقار المبيع ( الغير المشهر) إلى الوارث أو الورثة ثم يقوم الوارث ببيع نفس العقار الذي سبق أن باعه مورثه  لمشتري آخر ، و حينئذ يقع تزاحم بين المشتري من المورث و المشتري من الوارث. 

في سابقة ملفتة للانتباه  أصدرت الرئاسة الأولى  للمحكمة العليا   مؤخرا مذكرة  ذات أهمية متميزة من شأنها جعل حد أو على الأقل التقليل من الارتباك الملاحظ في الأحكام و القرارات الصادرة عن بعض الجهات القضائية السفلى التي كثيرا ما تبتعد عن تطبيق مبادئ الاجتهاد القضائي  رغم استقرارها و تكريسها من قبل المحكمة العليا ،بل أحيانا فإن حتى بعض قرارات  هذه الجهة القضائية العليا  نفسها  صدرت خرقا لما استقر عليه  اجتهادها القضائي.

الاجتهاد القضائي la jurisprudence هو مصطلح يعبر عن  دأب الجهات القضائية على تطبيق قاعدة قانونية  une règle de droitبشكل معين. لتعيين قاعدة قانونية على أنها اجتهادا قضائيا  يجب أن تتوفر في الحكم القضائي بعض شروط : التكرار في الزمن و تشابه الحلول التي يحيل إليها هذا الحكم . و مع ذلك و نظرا لفصل السلطات و  لمبدأ سلطة الشيء المقضي فيه  فإنه لا يجوز للقاضي أن ينشأ مباشرة القانون إذ أن هذه الوظيفة مخصصة للمشرع.

و لكن قد يقع أن يكون القانون صامتا ، مبهما أو ناقصا ، فيما أنه يجب على القاضي  الفصل في النزاع المطروح أمامه عن طريق قاعدة قانونية مستخرجة من تفسير أو تكييف  نص قانوني ، بل  في بعض الحالات قد تكون هذه القاعدة القانونية لا يحكمها أي نص قانوني صريح. القاضي ملزم  بالفصل في النزاع ، و إذا امتنع عن الفصل فإن ذلك سيعتبر امتناعا عن الحكم اعتبرته المحكمة عليا عيبا جوهريا و من النظام العام يترتب عليه البطلان. قضت المحكمة العليا أنه يعتبر كامتناع عن الحكم ، قرار المجلس القضائي الذي رفض الدعوى الأصلية على الحال ( القرار الصادر عن الغرفة المدنية القسم الأول بتاريخ 03 أبريل 2001 -   ملف رقم 246329 المنشور بالمجلة القضائية  لسنة 2002 عدد 1 صفحة 161 ؛ القرار الصادر عن غرفة الأحوال الشخصية بتاريخ 21 نوفمبر 2000 ملف رقم 251660 المنشوربالمجلة القضائية  لسنة 2001 عدد 1 صفحة 287) أو الذي يصرف الأطراف لما يروناه مناسبا (القرار الصادر عن الغرفة العقارية الرابعة بتاريخ 23 جوان 2004    ملف رقم 26299 المنشوربمجلة المحكمة العليا لسنة 2007 عدد 1 صفحة 401). أكثر من ذلك فإن القاضي الذي يمتنع عن الفصل في النزاع قد يتعرض لمتابعة جزائية  إذا  أصر على ذلك  رغم تنبيهه و هذا  طبقا لأحكام المادة 136 من  قانون العقوبات.

في كثير من الأحيان يواجه المواطن صعوبات في الحصول على الوثائق التي تحتفظ بها الإدارات وغيرها من الهيئات أو المؤسسات العمومية على الرغم من أن القانون يضمن حق  الولوج  إلى هذه الوثائق ويكرس مبدأ حق المواطن في الحصول على المعلومات الإدارية. يتم إعلام المواطنين بالتنظيمات والتدابير التي تصدرها الإدارة إما بالنشر في الجريدة الرسمية أو عن طريق الصحافة أو النشر في الأماكن العمومية، أو بتبليغ   الشخص المعني  عندما يتعلق الأمر بقرارات  فردية أو  كذلك بتبليغ أي معلومة أو مستند  في حوزة الإدارة يطلبها المواطن.

المرسوم رقم 88-131 المؤرخ في 4 جويلية 1988 المنظم  للعلاقات بين الإدارة و المواطن هو الذي أقر حق ولوج المواطن إلى الوثائق والمعلومات الإدارية.  كرس هذا المرسوم حقا عاما يطبق  على جميع الوثائق الإدارية ما لم ينص  قانون  خاص على استبعاد وثيقة معينة من هذا الحق .عرف  الأمر رقم 21-09  المؤرخ في  08/06/2021 المتعلق بحماية المعلومات و الوثائق الإدارية مفهومي " الوثيقة "  و " المعلومات " . تتمثل الوثيقة  في المراسلات و المحررات و المستندات التي أنشأتها أو حصلت عليها أي من السلطات المعنية  أثناء ممارسة  نشاطها . و أما المعلومات  فتتمثل  في أي حدث  أو خبر مهما كان مصدره  كوثيقة أو صورة أو شريط صوتي أو سمعي بصري أو محادثة  أو مكالمة هاتفية.     

رغم أن مبدأ الولوج الحر إلى الوثائق الإدارية قد تم إقراره في الجزائر على شكل مرسوم وليس على شكل نص تشريعي  و يشير إلى " الإدارة " دون تمييز  و هو الأمر الذي قد يقيد نطاق تطبيقه و يستثني  هيئات القانون الخاص  المكلفة بتسيير مرفق عام التي تحتفظ  هي كذلك بكمية كبيرة من الوثائق الإدارية، فإن ذلك لا ينزع لهذا المرسوم أهميته المتميزة علما أنه موقع  من طرق رئيس الجمهورية. الملاحظ أن المرسوم المؤرخ في 4 جويلية 1988 المنشور في الجريدة الرسمية في طبعتها العربية و الأصلية  يتكلم عن  العلاقات بين الإدارة و  " المواطن "  citoyen فيما أن الجريدة الرسمية  في طبعتها المترجمة إلى اللغة الفرنسية تتكلم عن علاقات الإدارية مع " المتعامل مع الإدارة " administré الذي يؤدي معنى العلاقة التبعية و الخضوع للإدارة . كون  النص المنشور بالجريدة الرسمية  في طبعتها العربية هو النص الرسمي الذي يجب تطبيقه فإنه يجب قراءة المرسوم المؤرخ في 4 جويلية 1988  قراءة  واسعة  فيجوز لأي مواطن الاحتجاج بنصوصه.

ٍ

صدر عن المحكمة العليا آخر المجلات التي اعتادت نشرها " مجلة المحكمة العليا "  تضمنت قرارات ملفتة للانتباه  فصلت في مسائل قانونية  و إجرائية ذات أهمية متميزة  و يتعلق الأمر بالعدد الثاني لسنة 2022 و العدد الأول لسنة 2023 ، و هتين المجلتين متوفرتين على الموقع الالكتروني للمحكمة العليا.

-  المسؤولية الطبية

في مجال المسؤولية الطبية الناتجة عن الخطأ قضت المحكمة العليا (قرار بتاريخ 17 أكتوبر 2022، ملف رقم 1483290) أن العيادة الطبية تتحمل المسؤولية  عن الأضرار المادية و الجمالية و أضرار التألم الناتجة عن عملية جراحية أجرتها لمريض مصاب بداء السكري  رغم علمها بوضعه الصحي الذي قد يشكل عائقا على نجاحها . في هذا الملف يتعلق الأمر  بعيادة طبية أجرت عملية  تركيب طاقم أسنان  على  شخص تسبب في تعفن الفك العلوي لفمه أدى إلى سقوط عدة أسنان مزروعة. الخبرة التي أمرت بها الجهة القضائية  عاينت أن  العيادة التي أجرت العملية كانت على دراية بمرض السكري الذي كان يعاني منه  المعني  و كان بإمكانها تفادي إجراء عملية  تركيب طاقم الأسنان  الذي كان سببا في  تعفن الفم.

الملفت للانتباه أن المحكمة العليا و بصفة عرضية حملت العيادة الطبية خطأ عدم إعلامها مسبقا المريض بالتداعيات الصحية المحتملة في حالة إجراء له عملية  تركيب طاقم الأسنان و هو الالتزام بالإعلام المنصوص عليه في المادة 23 من  القانون قم  18-11 المؤرخ في 02/07/2018 المتعلق بالصحة  التي تنص : " يجب إعلام كل شخص بشأن حالته الصحية  و العلاج الذي تتطلبه و الأخطار التي يتعرض لها " .

على غرار الأنظمة القضائية الأكثر تقدما، أجاز المشرع الجزائري تبليغ و إرسال الوثائق والإجراءات القضائية بالطريق الالكتروني . فتطبيقا للمادة 9 من  القانون رقم  15-03 المؤرخ في 1 فيفري 2015 المتعلق بعصرنة العدالة : " فضلا عن الطرق المنصوص عليها  في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية  و قانون الإجراءات الجزائية  في هذا المجال ، يمكن أن يتم تبليغ و إرسال الوثائق و المحررات القضائية  و المستندات  بالطريق الالكتروني ". نفس القانون ( المادة 4 ) ينص : " يمكن أن تمهر  الوثائق و المحررات  القضائية التي تسلمها مصالح وزارة العدل  و المؤسسات التابعة  لها و الجهات القضائية بتوقيع الكتروني تكون صلته بالمحرر  الأصلي مضمونة  بواسطة وسيلة تحقق موثوقة ".

أصدر مجلس الدولة  قرارا مؤرخا في 23 ماي 2019 ملف رقم 141785  ( مجلة مجلس الدولة لسنة  2019 عدد 17  صفحة 162 ) عالج مسألة حق استرجاع العقارات  و الحقوق العينية العقارية التي نزعت ملكيتها من أجل المنفعة العمومية  .

هذا  القرار تطرق إلى أشكال و شروط قبول الطلب الرامي إلى استرجاع المالك الأصلي  أو ورثته للعقار أو للحق العيني العقاري الذي نزع منه للمنفعة العمومية وهذا في إطار أحكام المادتين 10 و 32 من القانون رقم 91-11 المؤرخ في  27 أبريل 1991  المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية  من أجل المنفعة العمومية و هذا نصهما :  

المادة 10 : " يبين القرار المتضمن التصريح بالمنفعة العمومية تحت طائلة البطلان ما يلي:

- أهداف نزع الملكية المزمع تنفيذه ،

- مساحة العقارات و موقعها و مواصفاتها،

- مشتملات الأشغال المزمع القيام بها،

- تقدير النفقات  التي تغطي عمليات نزع الملكية،

كما يجب أن يبين القرار الأجل الأقصى المحدد لإنجاز  نزع الملكية و لا يمكن أن يتجاوز هذا الأجل أربع (4) سنوات و يمكن تجديده مرة واحدة بنفس المدة إذا تعلق الأمر بعملية كبرى ذات منفعة وطنية ".

 المادة 32 : " إذا لم يتم الانطلاق الفعلي  في الأشغال المزمع إنجازها في الآجال المحددة في العقد أو بالقرارات التي ترخص بالعمليات المعينة  يمكن أن تسترجع  ملكية العقار بناء على طلب المنزوع منه أو أصحاب الحقوق ".

3- المنازعات المتعلقة بالتعمير والبناء  

1-3- رخصة البناء – تجميد رخصة البناء

  في قرار مؤرخ في 20 أكتوبر 2016 ملف رقم 11140، قضى مجلس الدولة أن قرار رئيس المجلس الشعبي البلدي بتجميد رخصة البناء الممنوحة سابقا هو قرار مشوب  بمخالفة القانون وتجاوز السلطة. وقائع القضية التي عالجها قرار مجلس الدولة تتلخص في أن رئيس المجلس الشعبي البلدية لبلدية عين البيضاء أصدر قرارا مؤرخا في 17 جوان 2014 يتضمن تجميد رخصة بناء سبق أن منحها بموجب قرار مؤرخ في 09 أكتوبر 2010 . إثر دعوى قدمت أمام المحكمة الإدارية  لإلغاء  القرار المؤرخ في  17 جوان 2014 قضت هذه الجهة القضائية بإبطال هذا القرار  لتجاوز السلطة . بناء على استئناف رفعه رئيس المجلس الشعبي البلدي ، قضى مجلس الدولة  بتأييد حكم المحكمة الإدارية مع شرحه لبعض المبادئ المطبقة في مجال تسليم رخص البناء من طرف رؤساء البلديات. بالنسبة لمجلس الدولة، إذا كان القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير  قد خول لرئيس البلدية  سلطة الضبط في مادة البناء و التعمير  فإن هذه السلطة محددة  بنصوص قانونية تتمثل  في قرارات منح الرخص و  الشهادة و كذا قرارات تجميد الفصل في منح رخصة البناء خلال مدة لا تتجاوز  السنة الواحدة  تطبيقا لأحكام المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 المؤرخ في 28 ماي 1991  و أما قرارات تجميد منح رخصة البناء  بعد منحها فهو غير منصوص عليه في القانون.

صدر عن  مجلس الدولة  العددين 19 و 20 من مجلة " مجلة مجلس الدولة " و هي مجلة دورية مختصة في نشر أهم قرارات مجلس الدولة الصادرة عن مختلف غرفه و كذا نشر بحوث و دراسات قانونية  متنوعة . تحتوي هتين المجلتين قرارات هامة أعطت حلا لبعض المسائل القانونية و الإجرائية التي كانت تثير جدلا في أوساط مهنيي القضاء و التي كانت تطبق بشكل مرتبك من طرف بعض الجهات القضائية الإدارية . سنعرض أهم هذه القرارات مع التعليق على بعضها.

1- المنازعات العقارية

1-1- شهر عقود التصرف في  الأراضي الفلاحية

في مقال سابق بعنوان إشكالية تجزئة الأراضي الفلاحية  نشر في هذا الموقع تطرقت إلى مسألة إشكالية تجزئة الأراضي الفلاحية . أشرت إلى أنه  يجب ألا يترتب على تحويل هذه الأراضي بأي شكل من الأشكال ( بيع ، هبة ، قسمة ...)  فقدان طابعها الفلاحي أو قابليتها للاستغلال أو تغيير وجهتها الفلاحية. هذه القاعدة نصت عليها عدة قوانين  أهمها  القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المعدل و المتمم  المتضمن التوجيه العقاري  و القانون رقم 08-16  المؤرخ في 03 أوت 2008  المتضمن التوجيه العقاري. و أما المساحة المرجعية التي يجب احترامها  لقبول  التصرف في أرض فلاحية عن طريق التنازل أو القسمة فقد حددها  المرسوم التنفيذي رقم 97-490 المؤرخ في 20 ديسمبر 1997.

 قد يقع أن تصدر الجهة القضائية حكما نهائيا يقضي بقسمة أرض فلاحسة أو أن يحرر موثق عقد بيع أو هبة  انصب على هذا النوع من الأراضي خرقا للنصوص القانونية و التنظيمية  السالفة  الذكر. هذا الحكم أو العقد لا يصبح ناقلا للملكية إلا بعد شهره بالمحافظة العقارية و هذا طبقا لأحكام المادة 793 من القانون المدني . في افتراض  تقديم هذا الحكم أو العقد أمام المحافظ العقاري بغرض استفاء إجراء شهره ، هل يجوز لهذا الأخير رفض تنفيذ هذا الإجراء بحجة أن تجزئة الأرض الفلاحية محل  عقد البيع أو الحكم  القاضي بالقسمة يترتب عليه تغيير وجهتها الفلاحية ؟

في الآونة الأخيرة  تمت متابعة  أشخاص بتهم مختلفة على غرار المتابعين بتهمة المضاربة غير المشروعة على المنتجات الغذائية المستهلكة على نطاق واسع و  تمت إحالتهم  للتحقيق و المحاكمة  أمام محكمة الجزائر العاصمة  (محكمة سيدي محمد) في حين أن هؤلاء الأشخاص يسكنون في  شرق  أو غرب البلاد  وأن الجرائم  المتابعين بها  ارتكبت في هذه المناطق. أشخاص آخرين  من بينهم من يسكن في أقصى جنوب البلاد  تمت متابعتهم أمام  نفس المحكمة  من أجل جنحة  التجمهر غير  المرخص به وقع خارج إقليم ولاية الجزائر .  قد يتساءل البعض عن أسباب إفلات هؤلاء المتهمين  من المحاكة أمام الجهة القضائية المختصة طبيعيا  أي محكمة مقر سكناهم أو محكمة مكان ارتكاب الجريمة  بدلا من محاكمتهم أمام محكمة تقع على بعد مئات الكيلومترات من مكان إقامتهم . هذا السؤال المشروع يثير في الواقع إشكالية  تجميع المنازعات  في القانون الجزائي و إسنادها  لجهات قضائية متخصصة.

في الأصل، فإن الاختصاص الإقليمي  أو النوعي  للجهات القضائية الجزائية  كان محددا بنصوص واضحة ومختصرة. بالنظر إلى  خطورة الجريمة المرتكبة (مخالفة، جنحة، جريمة)، فإن المتهم  يحال  للتحقيق أو المحاكمة أمام قسم المخالفات أو أمام قسم  الجنح بالمحكمة، أو أمام محكمة الجنايات. من ناحية الاختصاص الإقليمي أو المحلي فإن المحكمة المختصة هي محكمة مكان ارتكاب الجريمة  أو محل إقامة  المتهم  أو محل القبض عليه  وذلك تطبيقا لأحكام المادة 329 من قانون الإجراءات الجزائية . هذه القواعد  المبسطة للاختصاص تم تعديلها بشكل كبير  بعد إنشاء جهات قضائية ذات اختصاص موسع ( اختصاص أقاليمي أو اختصاص وطني ).